Как построить дом с механизмом эскроу?

В конце ноября Госдума приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда.

Разбираемся, как будет работать механизм и что он даст загородному рынку жилья

В чем суть готовящихся изменений
rbc.group
Сегодня эскроу-счета широко применяются на рынке новостроек. В марте прошлого года этот механизм был распространен на коттеджные поселки (малоэтажные жилые комплексы), которые состоят из индивидуальных жилых домов и возводятся девелоперской компанией, рассказывает директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.

«Этот механизм отлично себя зарекомендовал. С одной стороны, он дает финансовые гарантии гражданину — участнику строительства, с другой — открывает возможности проектного финансирования застройщику», — отметил Евгений Квасенков. По данным института жилищного развития, сейчас в стране ведется строительство шести таких малоэтажных жилых комплексов с использованием эскроу-счетов. Но существует большой запрос со стороны населения на точечную застройку, не в рамках организованного поселка, продолжил директор развития жилищной сферы «Дом.РФ».

Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности. Застройщик получает деньги покупателя только после передачи объекта, а строительство объекта он ведет на собственные или заемные средства.

«Строительство таких жилых домов должно будет осуществляться с использованием домокомплектов или типового проекта. Это позволит защитить средства граждан, поскольку использоваться будут счета эскроу, а значит, подрядчик получит оплату своей работы только после завершения строительства», — отметил замглавы Минстроя России Никита Стасишин. «Механизм будет являться опциональным и не лишит граждан возможности приобретать объекты ИЖС действующими сейчас способами», — добавил замминистра.

Подрядчик получит право заключать договор подряда с эскроу при наличии уникального идентификатора в порядке, установленном Минстроем. Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов может вестись с привлечением ипотеки. В таком случае эскроу-счет открывается в банке, который выдал целевой кредит. Средства на эскроу-счете будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. Это позволит защитить покупателя ИЖС в случае банкротства банка. Кроме того, поправки содержат преференции для самих подрядчиков. Так, их работа по строительству индивидуальных домов с использованием счетов эскроу не будет облагаться НДС по аналогии с работой застройщиков МКД, пояснили в Минстрое.


В конце ноября Госдума приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда.
(Фото: Shutterstock)
Что это даст рынку: обеление и рост ипотеки
Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом — защита средств граждан, которые выбирают строительство загородных домов, а также создание цивилизованного загородного рынка и развитие ипотеки в сегменте. «Данный механизм повысит востребованность рынка ИЖС среди россиян, а его использование за счет применения типовых проектов или домокомплектов будет способствовать созданию понятного для кредиторов залога, что в свою очередь приведет к развитию рынка ипотеки ИЖС», — считает Никита Стасишин. Кроме того, использование механизма эскроу-счетов будет способствовать стимулированию производства домокомплектов, что позволит обеспечить дополнительное развитие отрасли дерево- и металлообработки, отметил он.

Внедрение эскроу-счетов в сегменте ИЖС открывает большие возможности на рынке частного домостроения, прежде всего для более масштабного использования ипотеки в сегменте ИЖС, добавил директор развития жилищной сферы «Дом.РФ». По оценкам института жилищного развития, сейчас c помощью ипотеки в России строится каждый пятый дом, а в перспективе может возводиться каждый второй. Кроме того, возможность использования льготных кредитов позволит подрядным организациям вести строительство сразу нескольких домов одновременно. «Это прежде всего дает возможность подрядным организациям масштабировать бизнес, позволяет прогнозировать свою деятельность в перспективе», — добавил Евгений Квасенков.

Уже сейчас действует пилотный проект, который позволяет строить загородный дом по договору подряда с использованием эскроу-счетов. Такой пилот реализует банк «Дом.РФ». По нему подрядчики могут открыть в банке возобновляемые кредитные линии в размере до 500 млн руб., а физлица — получить дополнительно скидку в 1% к ставке по ипотеке как по льготным, так и по рыночным программам, рассказал вице-президент банка «Дом.РФ» Кирилл Варенцов. По его словам, такой механизм дает преимущества всем участникам ИЖС: обеспечивает качественным жильем, гарантируя финансовую безопасность и проверку финансовой устойчивости подрядчика. «Более того, он повышает доступность ипотечного кредитования граждан и способствует масштабированию бизнеса подрядных организаций, а также производителей домокомплектов за счет стимулирования спроса на их продукцию», — пояснил Кирилл Варенцов.


Основная цель распространения эскроу-счетов на ИЖС с подрядом — защита средств граждан, которые выбирают строительство загородных домов, а также создание цивилизованного загородного рынка и развитие ипотеки в сегменте. 
(Фото: Shutterstock)
Другие банки поддерживают идею распространения эскроу-счетов на загородный рынок. «Широкое распространение этого механизма на сегмент ИЖС позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов и в сегменте частного строительства», — рассказали в пресс-службе ВТБ. «Сегодня в продуктовой линейке ВТБ не представлены программы кредитования покупки индивидуальных домов с использованием счетов эскроу, но мы их прорабатываем», — добавили там. В Сбербанке тоже поддерживают нововведение. «Новый вариант расчетов сделает невозможными ситуации, когда дольщик, оплатив девелоперу полную стоимость дома, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без недвижимости», — рассказали в «Домклик» Сбербанка.

Население опережает застройщиков по строительству жилья
Сегодня населением строится более половины жилья в стране. По данным Росстата, всего с января по октябрь 2023 года в России построено 86,1 млн кв. м, из них населением — 50,1 млн кв. м жилья, или 58% от общего объема. Однако доля ипотечного кредитования в сегменте ИЖС, несмотря на свой бурный рост за последнее время, пока остается невысокой — около 14–16%.

Строительство загородных домов может подорожать
Эксперты видят риски реализации механизма эскроу на рынке ИЖС. Среди них они называют трудности объективной оценки качества проекта при его передаче покупателю и недостаточное количество профессиональных застройщиков на рынке. По мнению директора департамента маркетинга ФСК Family Екатерины Коган, внедрение механизма приведет к укрупнению сегмента загородного строительства жилья и, конечно, росту доли ипотеки.

Внедрение эскроу-счетов может привести к подорожанию строительства индивидуальных домов, которое наблюдалось на рынке новостроек. «Рост стоимости на ИЖС неизбежен», — считает основатель строительной компании NORDHUS Александр Петров. «Отчасти на это повлияет и введение эскроу-счетов, добавятся издержки на процентные ставки, пусть и субсидированные на первом этапе, но не для всех участников рынка», — пояснил Александр Петров. Согласна с коллегой директор департамента маркетинга ФСК Family. Несомненно, распространение механизма приведет к росту цен, поскольку подрядчик не сможет напрямую использовать деньги покупателя, пояснила она. При этом механизм имеет преимущество — есть возможность сдавать дома маленькими пулами, быстрее раскрывая эскроу, добавил эксперт.


Внедрение эскроу-счетов может привести к подорожанию строительства индивидуальных домов, которое наблюдалось на рынке новостроек. 
(Фото: Shutterstock)
При этом банки не видят риска заметного подорожания загородного жилья с внедрением эскроу-счетов. «Мы не предполагаем роста цен на дома, поскольку ставка для подрядчиков по таким кредитам около 1%, выдаются траншами — это снижает стоимость обслуживания кредита», — пояснил вице-президент банка «Дом.РФ». «Существенного влияния на стоимость загородных объектов это не окажет», — заявили в ВТБ.

Аналитики «Домклик» Сбербанка считают, что такого роста цен, какой был в многоквартирном строительстве после перехода на эскроу, не должно произойти. «Однако необходимо отметить, что внедрение счетов эскроу подразумевает проектное финансирование, расходы на которое подрядчики будут закладывать в стоимость строительства», — отметили эксперты. Рынку потребуется время, чтобы привыкнуть к механизму, добавили они.

В «Дом.РФ» считают, что распространение эскроу-счетов на ИЖС с подрядом не приведет к существенному удорожанию конечной стоимости строительства для граждан. За счет использования типовых проектов и домокомплектов создаются естественные предпосылки для дополнительного снижения ипотечных ставок, пояснил Евгений Квасенков. Во-вторых, по мере наполнения эскроу-счетов у подрядчика появляется возможность привлекать корпоративное кредитование по приемлемым ставкам. В-третьих, оптимизация налогообложения в виде освобождения услуг подрядчика от уплаты НДС вносит весомый вклад в снижение себестоимости стройки, добавил эксперт.